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Wir vertreten Sie bundesweit in allen Fragen des Mietrechts (Wohnraum- und Gerwerbemiete), insbesondere im Zusammenhang mit Mietmängeln und den damit verbundenen Mängelansprüchen, bei Streitigkeiten um die Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten, der Kündigung von Mietverträgen sowie der damit verbundenen Räumung.

Wir beraten und vertreten Sie auch in allen Fragen rund um Schönheitsreparaturen und Mängeln, zB Schimmel.

Gerne stehen wir Ihnen auch zur Beitreibung der Mieten bei Mietrückständen oder unberechtigten Mietminderungen zur Verfügung. Weitere Informationen zur Forderungsbeitreibung erhalten Sie auf unserer Seite zum Forderungseinzug.

 

Mietverträge

Ein ungetrübtes Mietverhältnis ist der Wunsch aller Mieter und Vermieter. Wir bereiten Ihnen die Grundlage hierfür, erstellen und gestalten Ihren Mietvertrag bzw. überprüfen einen von Ihnen abzuschließenden Mietvertrag auf unwirksame Klauseln oder „Stolperfallen“.

 

Mietrückstände

Gerne stehen wir Ihnen als Vermieter bei Beitreibung rückständiger Miete oder unberechtigten Abzügen bei Mietminderungen zur Verfügung. Weitere Informationen zur Forderungsbeitreibung erhalten Sie auf unserer Seite zum Forderungseinzug.

 

Kündigung  Abmahnung  Räumung

Sie möchten als Vermieter Ihrem Mieter kündigen?

Hierbei sind zwingend eine Vielzahl gesetzlicher Regelungen zu beachten, egal ob Eigenbedarf vorliegt oder der Mieter einfach die Miete schuldig bleibt – wer nicht aufpasst, riskiert eine unwirksame Kündigung und möglicherweise Schadenersatzansprüche des Mieters, wenn dieser anwaltlich dagegen vorgeht.  Oft ist eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung erforderlich und die Kündigung erst nach einem wiederholten Verstoß des Mieters gegen die Abmahnung möglich.

Mit unserer Hilfe beenden Sie das Mietverhältnis schnell und rechtssicher. Falls erforderlich, vertreten wir Sie in einem anschließenden Räumungsprozess. Und sollte eine Kündigung einmal nicht zu realisieren sein, besteht immer noch die Möglichkeit, einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag zu schließen oder sich anderweitig mit dem Mieter zu einigen.

Sie haben als Mieter eine Kündigung erhalten oder sind bereits auf Räumung verklagt worden? Schnelle Hilfe tut not, wir prüfen, ob die Kündigung zulässig ist und unterstützen Sie dabei, Ihre Wohnung od. gewerblichen Räume zu erhalten.

 

Mieterhöhung

Im Laufe des Mietverhältnisses ist es dem Vermieter gestattet,  die Miete zu erhöhen und damit an die allgemeine Preissteigerung anzupassen. Zum Beispiel durch Vereinbarung einer Indexmiete, Staffelmiete, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Durchführung einer Modernisierung der Mietsache. Hierbei sind dem Vermieter allerdings Grenzen gesetzt, insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum. Hier ist eine Mieterhöhung u.U. nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Wir beraten Sie  bei der Frage, ob und in welcher Höhe eine Mieterhöhung zulässig ist oder nicht.

 

Betriebskosten / Nebenkosten

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, die für die Mietsache entstehenden Betriebskosten durch Vereinbarung auf den Mieter umzulegen. Hierbei hat der Vermieter allerdings die Betriebskostenverordnung zu beachten, längst nicht alle entstehenden Kosten können auf den Mieter abgewälzt werden. Wenn eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wurde, hat der Vermieter zudem innerhalb bestimmter Fristen über die Betriebskosten eine nachvollziehbare Abrechnung zu erteilen, die den gesetzlichen Anforderungen genügen muss. Ist die Abrechnung verspätet oder fehlerhaft, kann der Mieter u.a. eine Nachzahlung verweigern oder unter Umständen auch die geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern.
Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung haben oder diese für Sie nicht verständlich ist, überprüfen wir Ihre Abrechnung und vertreten Sie auf Wunsch auch gegenüber Ihrem Vermieter.

Wenn Sie als Vermieter Hilfe bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung benötigen, zeigen wir Ihnen auf, welche relevanten Gesichtspunkte und Formerfordernisse zu beachten sind, damit die Abrechnung wirksam ist.

 

Mietkaution

Am Ende des Mietverhältnisses entsteht oftmals Streit über die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution. Der Mieter benötigt die Kaution oftmals bereits für das nächste Mietverhältnis und hat daher ein Interesse an einer schnellen Kautionsabrechnung. Demgegenüber stehen die berechtigten Interessen des Vermieters, der mit der Abrechnung der Kaution solange warten möchte, bis er sicher weiß, ob ihm gegen den Mieter noch Forderungen zustehen, z.B. aus einer noch zu erwartenden Betriebskostenabrechnung oder wegen Schäden an der Mietsache, welche der Mieter verursacht hat. Wir sagen Ihnen, wann über die Kaution spätestens abzurechnen ist und unter welchen Voraussetzungen die Kaution einbehalten werden darf. Übrigens ist es grundsätzlich unzulässig, wenn Mieter gegen Ende des Mietverhältnisses „die Kaution abwohnen“.

 

Mietmängel und Mietminderung

Ist die Mietsache mangelhaft, so können Mieter grundsätzlich die Miete  mindern. Dabei sind allerdings bestimmte Voraussetzungen zu beachten. Denn ist die Minderung unberechtigterweise zu hoch angesetzt, riskiert der Mieter in absehbarer Zeit fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug. Hierfür beraten wir Sie gern umfassend.

 

Schönheitsreparaturen und Renovierung

Eine automatische Verpflichtung des Mieters, während des Mietverhältnisses oder bei Auszug die Wohnung zu renovieren, gibt es nicht. Nach dem Gesetz sind sog. „Schönheitsreparaturen“ grundsätzlich Sache des Vermieters. Allerdings kann der Vermieter im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel mit dem Mieter vereinbaren, sodass die Schönheitsreparaturen auf diesen „abgewälzt“ werden können.
Unter Schönheitsreparaturen ist alles zu verstehen, was der normalen Wohnabnutzung unterfällt und mit Farbe, Tapete oder etwas Gips erneuert werden kann. Damit eine solche Schönheitsreparaturklausel aber gültig ist, sind entsprechende gesetzliche Vorgaben zu beachten. Änderungen in der Rechtsprechung haben vor einigen Jahren dazu geführt, dass Klauseln, welche sogenannten „starre Fristen“ zur Ausführung der Renovierungsmaßnahmen enthielten, unwirksam wurden. So existieren noch zahlreiche „Altverträge“, aufgrund derer die Mieter nicht mehr zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind und bei Weigerung auch keine Abstandszahlungen leisten müssen.

 

Haustiere in der Mietwohnung

Die Haustierhaltung wird von Ihrem Vermieter grundsätzlich untersagt? Ihr Mieter hat die Wohnung in eine „Tierheim“ verwandelt? Beides ist unzulässig, die Wahrheit liegt dazwischen. Kleintiere (Fische, Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen) dürfen immer einziehen, auch wenn der Mietvertrag Tierhaltung  generell ausschließt.
Aktuell: Der BGH entschied am 20.03.2013 - VIII ZR 168/12: Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt, ist unwirksam. Vermieter dürfen damit auch die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen nicht generell verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar und sind deshalb unwirksam. Erforderlich sei vielmehr eine Abwägung der Interessen im Einzelfall (Az. VIII ZR 168/12). Vermieter können demnach die Tierhaltung nur dann verbieten, wenn die "Störfaktoren" überwiegen. Auch die Haltung von Hunden und Katzen darf also nicht generell verboten werden wenn sie ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen erfolgt. Die Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn seien zu berücksichtigen.

 

Untervermietung

Erlaubt oder nicht erlaubt? In zahlreichen Mietverträgen findet sich eine Klausel, wonach die Untervermietung oder die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte von der Genehmigung des Vermieters abhängig ist. Damit verletzt ein Mieter, der seine Wohnung untervermietet, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, seine vertraglichen Pflichten. Und zwar auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

Aktuell: Die Untervermietung einer Wohnung als „Ferienwohnung“ ist grundsätzlich eine gewerbliche Nutzung und nicht von einem Wohnungsmietvertrag gedeckt und damit unzulässig.

Ist die Untervermietung mit dem Vermieter abgesprochen und gestattet, gilt es einen entsprechenden Untermietvertrag aufzusetzen, der vorzugsweise immer schriftlich abgefasst werden sollte. Auch hierbei sind wir Ihnen gerne behilflich.

 

 

Ihre Fragestellung ist nicht aufgeführt? Bei der Fülle an Problemstellungen im Mietrecht können wir hier aus Platzgründen leider nicht alle Themen ansprechen. Gerne beraten wir Sie aber persönlich zu Ihrer individuellen Problemstellung.

 

Wissenswertes:

  • Rückzahlungsansprüche bei unwirksamer Renovierungsklausel
    In vielen Mietverträgen ist eine unwirksame Klausel bezüglich der sogenannten Schönheitsreparaturen enthalten. Diese Regelung wird insbesondere bei Auszug aus der Mietwohnung relevant, da dann von Seiten des Vermieters die Durchführung der Renovierungen verlangt wird. Fällt dem Mieter erst nach durchgeführter Renovierung oder dem Bezahlen einer Abstandssumme auf, dass er diese Leistung hätten nicht erbringen müssen, so steht ihm ein Aufwendungs- oder Rückzahlungsanspruch zu. Zu beachten ist allerdings, dass laut der Entscheidung des Bundesgerichtshofes in seinem Urteil vom 04.05.2011 für diese Ansprüche lediglich die kurze Frist von 6 Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 548 BGB gilt. Fällt dem Mieter also sein Fehler erst später auf, so kann er seine Ansprüche auf Rückzahlung wegen Verjährung nicht mehr geltend machen. Dementsprechend ist stets ein zweiter Blick auf den Mietvertrag zu empfehlen, bevor eine Bezahlung bzw. eine Durchführung der Renovierung geleistet wird.
  • Anforderungen an den Inhalt einer Kündigung wegen Eigenbedarf
    Achtung: Unerlässlichkeit von bestimmten Mindestangaben. In einer Eigenbedarfskündigung muss seitens des Vermieters der Eigenbedarf begründet werden. Dies bedeutet, dass dem Mieter mitgeteilt werden muss, für wen die Wohnung/das Haus benötigt wird. Zudem muss ihm mitgeteilt werden, weshalb er Interesse an der Wohnung/dem Haus hat. Als Gründe können beispielsweise genannt werden: Verkürzung des Arbeitsweges, Platzbedarf wegen Familienzuwachs, Einrichtung eines Büros, von welchem von daheim aus gearbeitet werden kann. Die Gründe sollten möglichst genau dargestellt werden. Zur Sicherheit sollte auch Gründe mitgeteilt werden, weshalb dies in der alten Wohnung nicht realisierbar ist.

    Sie sollten sich als Grundsatz merken: Besser einen Grund mehr, als einen weniger.

    Wieso? Im Falle der Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung können später keine Gründe mehr nachgeschoben werden. Es werden immer nur die gewürdigt, welche in der Kündigung bereits genannt sind.

    Der Mieter sollte unbedingt über sein 2 monatiges Widerspruchsrecht nach §§ 574, 574 b BGB belehrt werden. Danach kann er der Kündigung bis 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen.
    Wieso? Falls der Mieter über diese Frist nicht belehrt wird, kann er auch noch in einer eventuellen Räumungsklage der Eigenbedarfskündigung widersprechen.
  • Die Wohnungsbeschlagnahme zur Abwendung einer drohenden Obdachlosigkeit darf nicht länger als sechs Monate andauern. Die Behörden müssen nachweisen, dass anderweitiger zumutbarer Wohnraum nicht zur Verfügung steht (Verwaltungsgericht Oldenburg, Urteil vom 22.05.2012, 7 A 3069/12).
  • Eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung ist Voraussetzung für die Anpassung von Vorauszahlungen (BGH Urteil 15.05.2012, VIII ZR 246/11).
  • Die Vereinbarung einer Staffelmiete, wobei die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH Urteil vom 15.02.2012, VIII ZR 197/11).
  • Eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs.3 Satz 1 BGB muss nicht jede Einzelheit und nicht jede mögliche Auswirkung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben. Mitgeteilt werden muss das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen und wie sich diese künftig auf den Mietgebrauch sowie die zu zahlende Miete auswirken (BGH Urteil 28.09.2011, Az: VIII ZR 242/10).
  • Die im Gewerberaummietvertrag formularmäßig vereinbarte Klausel, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum gelegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufcenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam (BGH Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09).
  • Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten trägt der Mieter (BGH Urteil vom 06.07.2011, Az: VIII ZR 340/10).
  • Es genügt für die formelle Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben die Person benennt, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Im Schreiben müssen keine Tatsachen oder Interessen angegeben werden, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind (BGH Versäumnisurteil vom 06.07.2011, Az: VIII ZR 317/10).
  • Bei einer Mietpreisüberhöhung ist für die Bestimmung der Sittenwidrigkeit auf die Marktmiete abzustellen. Bei möbliertem Wohnraum innerhalb einer Wohnung sind auch die zusätzlich nutzbaren Flächen mit zu berücksichtigen. (LG Hamburg, 17.06.2011, 311 S 4/11)
  • Ein Mieter, der durch wiederholten dauerhaften Lärm den Hausfrieden gestört hat, muss dem Vermieter Mietminderungen anderer Mieter, die aufgrund des Lärms erfolgten, ersetzen. (AG Bremen, 9.3.2011, Az: 17 C 105/10)
  • Ein Mieter von Wohnraum darf die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH, AZ. VIII ZR 98/10).
  • Wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten hat, ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und er somit selbst eine Vertragsverletzung begangen hat. BGH Urteil vom 02.02.2011, Az: VIII ZR 74/10
  • Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist die Angabe der Kündigungsgründe eine bloße Obliegenheit des Vermieters. Der Mieter kann hieraus keine Schadensersatzansprüche herleiten. BGH Urteil vom 15.12.2010, Az. VIII ZR 9/10
  • Die Einwendungsfrist des § 556 Abs.3 Satz 5 BGB wird durch den Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung nicht in Gang gesetzt. Folglich greift der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. (BGH 08.12.2010, Az. VIII ZR 27/10)
  • Begründet der Vermieter eine Mieterhöhung mit einem Mietspiegel, der Nettomieten ausweist, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Bruttokaltmiete anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. (BGH 26.10.2005, Az. VIII ZR 41/05)
  • Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Vorauszahlungen, bei nicht fristgerechter Betriebskostenabrechnung (BGH 09.03.2005 - Az. VIII ZR 57/04)

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